Come dividere una casa in due unità indipendenti

Come dividere una casa in due (o più) unità indipendenti? Questa la domanda di tutte quelle che persone che si apprestano ad acquistare una casa caratterizzata da un’ampia metratura e che può pertanto essere divisa in più parti.

Il frazionamento di un immobile aumenta il valore di quest’ultimo, in particolare nei contesti urbani delle grandi città italiane, nelle quali i piccoli appartamenti hanno un valore particolarmente elevato.

Il frazionamento di un immobile, possibilmente senza opere murarie, diviene oggigiorno una grande opportunità, soprattutto in virtù dei vantaggi introdotti dal recente decreto Sblocca Italia. Proprio per il fatto che il frazionamento è divenuto ancor di più un investimento vantaggioso, sono molte oggi le persone che si interrogano su come dividere un appartamento nel modo migliore e a norma di legge. Ecco tutto quello che dovete sapere sull’argomento.

Divisione di un appartamento in due unità immobiliari in un condominio

Il frazionamento di un’unità immobiliare nel contesto di un condominio è divenuto nel 2020 un investimento particolarmente interessante e conveniente. Vediamo quali sono le principali ragioni per le quali si decide di intervenire con un frazionamento immobiliare:

• Frazionamento immobile per divisione ereditaria: in questo caso il frazionamento nasce dall’esigenza di due o più eredi di utilizzare una parte dell’immobile, senza che quest’ultimo debba essere venduto o ceduto solamente ad uno degli eredi.
• Frazionamento per affitto di una porzione: in queste circostanze si decide per il frazionamento di un appartamento e delle relative utenze per l’esigenza di affitto di una parte dell’immobile di proprietà.
• Aumento del valore dell’immobile prima di alienarlo: il proprietario decide di realizzare il frazionamento in due o più parti di un immobile di proprietà, per aumentarne il relativo valore immobiliare.
• Realizzazione di un appartamento indipendente per i propri figli o famigliari: a volte si decide di intervenire al frazionamento di un immobile particolarmente ampio, per ricreare nella struttura un appartamento separato nel quale potranno vivere separatamente i figli o i famigliari.

Procedura da seguire per il frazionamento di un immobile

Per realizzare il frazionamento di un immobile è necessario seguire una procedura specifica, onde evitare di incorrere nel frazionamento catastale senza autorizzazione comunale.

La procedura di frazionamento dipende sostanzialmente dal Piano Regolatore Generale o PRG, dal Regolamento Edilizio ed infine dai singoli regolamenti condominiali.

La prima cosa da fare è quella di verificare con la massima attenzione tutta la documentazione esistente che si ha a disposizione. In particolare è opportuno controllare la conformità urbanistica-edilizia dell’immobile e la sua conformità catastale. Questi ultimi rappresentano i più importanti elaborati dai quali deve avere inizio qualsiasi richiesta di modifica di un’unità immobiliare.

Successivamente è necessario redigere ed inoltrare al Comune nel quale si trova l’immobile, la dichiarazione CILA o SCIA: trattasi in poche parole delle pratiche edilizie grazie alle quali il frazionamento dell’immobile può essere autorizzato da un punto di vista amministrativo ed urbanistico. In alcune circostanze è inoltre necessario monetizzare le opere di realizzazione dei parcheggi pertinenziali, in riferimento a quanto previsto dalla Legge Tognoli.

La procedura prevede poi la presentazione del relativo aggiornamento catastale agli uffici del catasto del Comune. Con il nuovo aggiornamento catastale avverrà al soppressione del vecchio subalterno e la relativa costituzione di due (o più) unità immobiliari. Nella nota deve essere richiamato il titolo abitativo con il quale vengono realizzati i lavori: in questo modo sarà possibile dimostrare la conformità urbanistica.

Successivamente è necessario presentare la richiesta di autorizzazione al condominio di appartenenza. Detta autorizzazione è necessaria per svolgere tutti quegli interventi con i quali si realizza la modifica delle parti comuni di un condominio.

A questa fase segue poi la realizzazione dei nuovi allacci di gas ed elettricità. Da ultimo si può procedere con il trasferimento di proprietà: in questa fase l’intervento di un notaio è necessario solamente nel caso in cui la proprietà immobiliare viene venduta.

Il condominio non può opporsi al frazionamento

Se nell’intervento di frazionamento di un immobile non vengono intaccate e modificate le parti comuni dello stabile, il condominio non può in alcun modo opporsi a tale intervento, a meno che il frazionamento non sia espressamente vietato dal regolamento condominiale.

In materia di frazionamento immobiliare è sempre bene ricordare che in ogni tipologia di autorizzazione comunale è sempre presenta la dicitura “salvo diritti di terzi”: ciò significa che il comune non è responsabile in caso di lesione di diritti di soggetti terzi, quali ad esempio i vicini o il condominio che decidono di impugnare l’autorizzazione.

Prima di operare il frazionamento di un immobile è dunque bene accertarsi di non dare luogo a possibili problemi con il condominio. A tal proposito ecco i nostri consigli:

• Esaminate con la massima attenzione il regolamento condominiale e controllate che esso non vieti espressamente il frazionamento degli immobili.
• Una volta effettuato il frazionamento è opportuno procedere con il relativo aggiornamento delle tabelle dei millesimi. Nel caso in cui vengano effettuate delle modifiche all’impianto di riscaldamento centralizzato, sarà necessario riconteggiare anche i millesimi relativi al riscaldamento.
• Nel caso in cui l’accesso del nuovo appartamento avvenga dal pianerottolo o nel caso vengano in qualche modo modificate delle parti comuni dello stabile, in tal caso per procedere al frazionamento sarà necessaria un’apposita delibera dell’assemblea condominiale.

In termini generali per procedere con il frazionamento di un immobile, se esso non comporta la modifica di parti comuni dello stabile, non è necessario essere in possesso di alcuna delibera dell’amministrazione condominiale. Per non avere problemi con il condominio, nell’intervento di frazionamento è sempre importante non modificare il pianerottolo comune.

Frazionamento di un immobile: brevi cenni giurisprudenziali

In materia di frazionamento di un immobile e di controversie che hanno avuto origine da tale intervento, è molto significativo citare un’importante fonte giurisprudenziale: la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito con Sentenza n. 13184 del 24-06-2016 che il frazionamento all’interno di una proprietà privata è possibile solamente nel caso che esso non danneggi in alcun modo le parti comuni.

Frazionamento: come creare l’accesso alla nuova unità immobiliare

Aspetto estremamente importante e significativo in un frazionamento immobiliare è rappresentato dalla creazione dell’accesso alla nuova unità immobiliare costituita. Spesso e volentieri la creazione dell’accesso al nuovo appartamento comporta una modifica strutturale alle parti comuni dello stabile.

Per creare il nuovo accesso è possibile operare una nuova apertura (porta) sul pianerottolo condominiale. In tal caso è certamente preferibile che sia l’assemblea condominiale ad autorizzare l’intervento, dal momento che con quest’ultimo si andrà in un certo senso ad intaccare l’aspetto architettonico del pianerottolo condominiale.

Un’alternativa per creare l’accesso al nuovo appartamento è rappresentata dalla creazione di una bussola di distribuzione, localizzata all’interno dell’appartamento originario. I proprietari del nuovo appartamento dovranno entrare nella porta di ingresso originaria e si troveranno in un piccolo spazio con due porte con accesso ai relativi appartamenti. Con questo intervento il condominio non potrà opporsi dal momento che non si andrà in alcun modo ad intaccare le parti comuni dello stabile. La proprietà della bussola di distribuzione viene solitamente attribuita ad entrambi i proprietari degli appartamenti.

Da ultimo, l’appartamento frazionato potrebbe essere originariamente dotato di due porte d’ingresso. In tal caso non si dovrà fare altro che attribuire ad ogni appartamento la relativa porta d’ingresso. Per procedere sarà necessario comunicare all’amministratore di condominio la relativa suddivisione dei millesimi, una volta terminati i lavori, senza la necessità di dover chiedere alcuna autorizzazione prima di procedere all’intervento.

Frazionamento di un immobile e scarico delle acque

Altro aspetto da considerare con attenzione relativo al frazionamento di un immobile è la posizione degli scarichi del nuovo bagno e della nuova cucina.

A tal proposito è importante precisare che lo scarico del bagno presenta una tubazione del diametro di 10 cm: la distanza tra wc e colonna fecale è quindi particolarmente limitata.

Per quanto riguarda lo scarico della cucina, quest’ultimo è più piccolo di quello del bagno e quindi meno vincolante da un punto di vista strutturale.